השפעת מיסוי על נדל”ן מסחרי בישראל

נדל”ן מסחרי ומיסוי: מה שצריך לדעת
מיסוי ורגולציה מהווים חלק בלתי נפרד מכל עסקת נדל”ן מסחרי בישראל. הבנת הכללים והחוקים החלים יכולה לחסוך כסף, למנוע טעויות יקרות, ולעזור בקבלת החלטות מושכלות.

במאמר זה נדון בהיבטים המרכזיים של מיסוי ורגולציה, כולל מס רכישה, מע”מ, ארנונה, ותוכניות עירוניות המשפיעות על ערך הנכסים המסחריים.

1. מס רכישה: עלות בלתי נמנעת

מס רכישה הוא אחד המרכיבים הגדולים בעלויות עסקת רכישת נדל”ן מסחרי.

איך מחשבים מס רכישה?

• מס רכישה לנכסים מסחריים שונה מזה החל על נכסי מגורים.
• כיום, שיעור מס הרכישה לנכסים מסחריים עומד על כ-6% משווי העסקה.

דוגמה:
אם רכשתם נכס מסחרי בעלות של 5 מיליון ש”ח, מס הרכישה יהיה 300,000 ש”ח.

טיפ:

לפני ביצוע עסקה, בדקו עם רואה חשבון האם ישנן הקלות מס אפשריות או דרכים להפחית את החיוב.

2. מע”מ: איך זה משפיע על שכר הדירה והעסקה?

מע”מ הוא מרכיב חשוב בעסקאות נדל”ן מסחרי.

מה צריך לדעת על מע”מ?

• מע”מ בשיעור של 18% חל על עסקאות נדל”ן מסחרי, כולל רכישה והשכרה.
• אם אתם עוסק מורשה, ייתכן שתוכלו לקזז את המע”מ כהוצאה עסקית.

שיקול נוסף:
שינויים עתידיים בשיעור המע”מ יכולים להשפיע על כדאיות העסקה.

3. ארנונה: עלות שנתית שצריך לתכנן

ארנונה היא תשלום חובה לרשות המקומית עבור השימוש בנכס.

כיצד מחשבים ארנונה לנכסים מסחריים?

• הארנונה מחושבת לפי מטר מרובע של שטח הנכס.
• שיעור הארנונה משתנה בין ערים ובין אזורים בתוך אותה עיר.

דוגמה:
תל אביב גובה ארנונה גבוהה יותר לעומת ערים בפריפריה. נכס בגודל 100 מ”ר בתל אביב עשוי לעלות עשרות אלפי ש”ח בשנה בארנונה.

טיפ:
בדקו את שיעור הארנונה בעיר שבה אתם מתכננים לפעול והשוו אותה לאזורים אחרים.

4. רגולציה עירונית: מה העירייה אומרת?

חוקים ותוכניות עירוניות משפיעים על הנדל”ן המסחרי באופן משמעותי.

כיצד רגולציה משפיעה על הערך?

• הגבלות על ייעוד הנכס: האם מותר להשתמש בו למשרד, חנות או מסעדה?
• תוכניות פיתוח: האם יש תוכניות להרחבת כבישים, תשתיות או תחבורה ציבורית באזור?

דוגמה:
תוכנית “הרכבת הקלה” בגוש דן כבר גרמה לעליית מחירים סביב תחנות מתוכננות, בעוד עבודות הבנייה עצמן פוגעות זמנית בפעילות העסקית באזור.

5. עידוד השקעות ומענקים בפריפריה

הממשלה מעודדת השקעות בנדל”ן מסחרי בפריפריה, בין היתר על ידי הטבות מס ומענקים.

מהן ההטבות האפשריות?

• הקלות בארנונה.
• מענקי עידוד להקמת עסקים חדשים באזורי עדיפות לאומית.
• השקעה בתשתיות תחבורה ותקשורת באזורים מרוחקים.

דוגמה:
עסקים הממוקמים בבאר שבע יכולים ליהנות ממענקים של עד 20% על ההשקעה הראשונית.

6. איך להיערך לשינויים במיסוי ורגולציה?

מיסוי ורגולציה משתנים לעיתים קרובות, ולכן חשוב להיות מעודכנים:

• עקבו אחרי חדשות בתחום הנדל”ן והחקיקה.
• התייעצו עם מומחים פיננסיים ומשפטיים לפני כל עסקה.
• בנו תוכנית עסקית גמישה שמתחשבת בשינויים אפשריים.

סיכום

מיסוי ורגולציה הם מרכיבים קריטיים בכל השקעה או פעילות בנדל”ן מסחרי. הכרת הכללים – ממס רכישה ועד לתוכניות עירוניות – יכולה לחסוך הוצאות מיותרות ולשפר את רווחיות העסקה.

אם אתם שוקלים להשקיע או לשכור נכס מסחרי, פנו לייעוץ מקצועי שיסייע לכם להבין את החוקים, לנהל סיכונים, ולהפיק את המירב מההשקעה שלכם.